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        2020-01-09 14:09:12 热度:683

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        《中国经济周刊》 记者 劳佳迪 | 上海报道

        (本文刊发于《中国经济周刊》2017年第12期)

        熙熙攘攘的“油尖旺”(香港油麻地、尖沙咀、旺角的合称)街头,地产中介花花绿绿的广告挤在橱窗前。“劈价”“海啸式跳价”“劲减”等词汇以标题抬头的形式博得眼球。那些用签字笔写在纸上的价格大多被打叉,重新标记15%,甚至多达30%的降价幅度——不管是噱头还是“确有其房”,此情此景都让素以寸土寸金形象示人的香港楼市“画风大变”。

        仅隔一衣带水的深圳过去曾被贴上“香港郊区”的标签,而从2015年下半年就启动的涨价“巨轮”,在“遍地10万盘”“6平米鸽子房”的现象中碾压着似乎“骁勇不再”的香港。

        《中国经济周刊》记者发现,其实从交易均值来看,深圳普通公寓楼尚未追平香港的均价,但多数类似地段梯度的房价差距仅在每平米万元之内,而深圳目前已经涌现大量卖出“香港价”的楼盘也是不争的事实。

        曾是亚洲高房价标杆之一的香港会不会真被深圳取而代之?就在围观者费力解读之时,内地一些被“限购”政策挤出的资金悄然南下,俨然将这块一直可望而不可即的“金土地”视作了价值洼地。

        在3月22日举行的长江和记实业业绩会上,长和系主席李嘉诚向记者表示,香港是开放的城市,“欢迎内地人来港买楼”,香港的土地供不应求,房屋供不应求,除本地人买楼自住外,还有内地人在香港买楼投资,这令香港房价持续有支持。

        视觉中国

        调查:深圳大量楼盘价格力压香港

        “香港虽然地方小,但是楼盘的价格梯度还是很大的,便宜的地区,比如新界的屯门、元朗,现在还是可以找到3万港元/平方米左右的房源,这个价格和内地一线城市比较是没有意义的,而港岛的半山区、浅水湾这些地区又盛产豪宅,单价甚至可以卖到100万港元以上,也没有普遍性。”2014年被内地某金融集团派驻香港出任投行部高级经理的王演(化名)向《中国经济周刊》记者介绍。

        在王演看来,以两地非豪宅的公寓价格作为比较的样本相对科学。“同样是拿新盘来比,位于九龙的官塘、尖沙咀,港岛的太古城和北角这些地方的一二线楼盘,一般报价都在2万港元一平尺左右,换算成平方米计价,单价就是20万港元左右,算上汇率差,大概是16万元人民币,看起来还是明显比深圳高出一截。但是香港特区政府2013年以后就规定一手房都要以实用面积报价,内地则是按照建筑面积报价,去掉这个因素,算下来估计是十一二万元的单价,这在现在深圳好地段的新盘中并不罕见。”

        记者从机构提供的近期香港房屋交易记录数据中看到,单价中位数是1万港元/平尺,约为11万港元/平方米,也就是不足9万元人民币的单价。一位香港资深地产中介还向记者补充介绍,如果是在地段稍偏的新界板块,新盘的单价一般在7万元人民币左右。

        “二手房的情况也差不多,我们的终端可以看到深受中产欢迎的一些楼盘,比如港岛的康怡花园、海怡半岛、蓝湾半岛、置富花园等,九龙的半岛豪庭、德福花园等,每平方米人民币单价都在8万到10万元,和现在的深圳比起来已经不算离谱。”

        《中国经济周刊》记者从上述地产中介展示的数据中还看到,就以2月最后一周的成交记录来看,旺角、荃湾这样的二线板块的成交价还不足8万元人民币/平方米,将军澳、天水围等偏僻地段的二手房价格约为4万元人民币/平方米。

        反观深圳房价,首先是超级豪宅的样本层出不穷,比如2015年就有位于前海蛇口自贸区的顶层单位价格达到20万元/平方米。尽管在香港走顶级富翁社区路线的半山区的价格还要更高,但深圳房价作为后起之秀报出20万元/平方米已属“天价”。

        另一方面,深圳福田、南山两个中心区新楼盘每平方米价格争相破10万,龙华、宝安的均价也“破6奔 7”,深圳市规划国土委2月底的统计数据显示,深圳房价已经连续15周维持在5.5万元/平方米左右的水平。以这个来自官方口径的均价考量,深圳“叫板”香港的阵势也已经相当明确。

        观察:涨跌互现,10年前已有房价“预言”

        曾经完全无法与香港房价比肩的深圳,在经历去年一轮暴涨后已经荣升全国房价最贵城市,这或许为不久后深圳房价反超香港房价提供了可能。《中国经济周刊》记者梳理发现,自二战以后,占 gdp20%以上、一直作为香港经济支柱之一的房地产业已经历了6次周期性的盛衰循环,当下正处于由盛而衰的节点。

        曾经被亚洲金融危机暴捶的香港楼市是在2004年开始复苏的,而2016年以前,香港办公和商业楼的价格已经超过了1997年的峰值,住宅价格也与当时持平。但在香港特区政府的调控措施下,去年前7个月的楼价累计跌幅达到了近11%。随后内地买手纷纷“慷慨解囊”,特区政府采取了调高印花税等方式阻击回暖的楼市。就连香港地产四大家族之一的顶级富豪李兆基也公开表示,未来一年香港整体楼价可能再跌10%,话音未落,他就身体力行地加入了抛售大军,卖掉了总市值近680亿港元的30项物业,价格也都调低了4%~10%不等。

        一项来自金融系统的数据也支撑了这种趋势。记者获悉,受房价下跌影响,一些香港住宅的价值已经跌至低于其按揭贷款金额,这些房产被称为“负资产住宅”。香港金融管理局数据显示,2016年一季度香港负资产住宅按揭宗数从2015年四季度的95宗增加至1432宗,环比暴增将近15倍,创下2011年第四季度以来17个季度的新高。

        这和深圳房价的趋势似乎恰恰相反。即使深圳因为涨势过热而出台调控政策,在2月20日易居房地产研究院发布的榜单上,它依然以同比增幅56%成为2016年房价上涨最快的城市。值得一提的是, 今 年1月深圳房价有所松动, 环比微跌0.03%,但这更多地被市场视作调控效应,较少有评论认为这是中长期价格真正的拐点。

        “1997年以前,香港房价比深圳贵得多,哪怕我们后来跌了60%,也还是比深圳贵,但现在来看,深圳早晚会超过香港。北京和上海主要是资金所向,因为医疗和教育资源的集中,而深圳的产业定位很清晰,做得比较成功,高科技行业吸引的年轻人不仅有钱,也刚好有置业需求,所以对房价有支撑。”香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量向记者分析称。

        其实早在10年前,就有关于“深圳房价反超香港”的论调。据记者了解,当时香港位置偏僻、最便宜的低价房约每平方米1.5万港元 ;普通香港市民居住的50至80平方米的小户型,每平方米约2万至3万港元;位置较好的高档住宅或公寓每平方米约5万至7万港元不等;较豪华的太平山半山豪宅与山顶别墅,每平方米约10万至20万港元以上。

        而深圳当时的房价基数站上2万元人民币/平方米。当时便有业内人士预测,当深圳城市化率达到65% 以上,85%的城市居民将拥有自己的固定房产,他们都不希望手中物业贬值,低价抛售房产的可能性几乎为零,再加上和美元挂钩的港币长期会对人民币贬值,深圳房价在若干年后超越香港也是大概率事件。

        现象:“南下”资金蠢蠢欲动,港人呼“北上”买楼买不起

        两地价格差的进一步缩窄,让曾经偏好在深圳置业的香港人望而却步。一位在香港期货界工作的金融人士告诉记者,据他了解,香港人曾经可以一年买下深圳五六千套房,深圳新楼盘去香港推售的效果很不错。不管是出于投资还是自住目的,港人都不吝对深圳楼房出手,但现在已经没有多少价格吸引,港人一般都转向珠三角其他城市置业。

        与此同时,内地资金却在向香港不断输送购买力。由李嘉诚旗下长江实业地产有限公司策划,位于元朗的67栋独立屋项目,开售首三轮销售均全数售罄,更曾在短短一周内售出50栋独立屋,其中20%来自内地客户。开发商还专门针对内地买手提供“代缴100%从价印花税及买家印花税”,合共为成交金额30%的折扣优惠,更大程度烘托出香港买房的性价比。

        香港房价在去年前两个季度下跌10%,呈现由盛而衰的滑铁卢之态,最终也被认为是由内地买手托起。由于中国一线城市房价与包括香港在内的全球主要城市的房价差距不再明显导致的比价效应,以及内地政府对投机卖房的重拳出击限制了一部分资金的动向,再加上美元的升值作用,从第二季度底开始,香港住宅对内地投资的魅力陡升,房价几乎收复全部失地。

        世邦魏理仕近日发布的数据也显示,内地投资者2016年的海外房地产投资额高达282亿美元,比2015 年增长47%,美国是最吸引内地投资者的国家,其次就是香港。

        更暗涌的一股潮流来自内地房企悄悄植入香港楼市。香港地产中介美联物业的数据显示,2015—2016 年香港售出的开发用地中,29%由内地公司投资,比2013—2014年增加大约 6倍。全球知名房地产服务商戴德梁行的数据显示,2016年内地机构投资者在香港地产的投资额高达66亿美元,2015年仅为 14.6亿美元。

        就在2月24日,广东龙光地产控股有限公司旗下子公司,以及位于广州的合景泰富地产力克13个对手,以总价168.6亿港元的天价买下香港鸭脷洲南道的一宗住宅用地,打破了20年前118亿港元的总价纪录。

        内地房企目前对香港的土地投资已经到了不惜代价的地步,而上述不过是其中一个例子。记者了解到,此前海航集团还投资了7.13亿美元买下香港前国际启德机场的地皮,用于兴建住宅,按照楼板价计算,未来的售价可能要比现在售价高40%。去年在内地演绎的地王逻辑似乎又照搬到了香港。

        据记者从圈内了解到,一旦开启地王争夺战,内地房企又将站上优势位,现在很多香港本土房地产商已经惧于价格过高而不愿参加土地竞标。对此,李嘉诚表示,香港楼市最重要的是能保持好势头,内地地产商出高价投地,也是以公平公正的方式,香港人及长和系并没有反感。

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